物業新法規出臺
2013-09-22 11:51
來源： 裝修保障網
作者：廈門立邦裝飾
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無良業主將房屋租給他人當倉庫、做宿舍、開公司，嚴重影響鄰居日常生活；物業公司將車位偷偷租給非本小區車主；頂樓業主將樓頂封掉做私家陽光房……近年來，這些與居住權屬、物業管理相關的民間糾紛頻繁發生；而當矛盾升級、雙方進入司法程序后，又因為缺少相應的明確法律規定，導致案件處理后執行困難。
有鑒于此，人民法院日前正式公布《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（下稱《建筑物區分所有權的解釋》）和《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（下稱《物業糾紛的解釋》），并確定從今年10月1日起施行。專家指出，這兩部司法解釋將有效增強《物權法》等法律規定的可操作性，從而緩解因居住權屬、物業管理等引發的糾紛和矛盾。其中圍繞“拒交物業費”、“居改非”、“車位”等多發性糾紛的相關司法解釋，有很強的針對性。
焦點一：無正當理由不得拒交物業費
司法解釋：經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。
過往案例：欠費糾紛是物業服務糾紛的主要類型，如住在低樓層業主拒交電梯費、因出國房子空置著而未享受服務不交物業費，因物業服務不到位而拒付物業費……
專家解讀：人民法院民一庭負責人表示，實踐中，在物業服務企業已經按照約定以及規定全面履行了相應義務的情況下，有的業主以未享受物業服務企業已經提供的服務，比如業主提出其因出國而未享受服務，或者無需接受相關物業服務，比如低樓層業主提出其從未乘坐電梯等提出抗辯。選聘物業服務企業是業主共同作出的決定，只要物業服務企業按照合同約定提供了相關服務，則物業費的交納義務對全體業主而言都是均等的。否則，物業服務關系的穩定性和確定性將會被徹底打破。除非管理規約或者物業服務合同等有另外的規定或者約定，業主以前述理由所提的抗辯屬于權利濫用，有損業主自治機制和物業服務秩序，所以不應得到法院支持。
焦點二：“住改商”應經有利害關系業主同意
司法解釋：業主將住宅改變為經營性用房（即“住改商”），未按照物權法第77條的規定經有利害關系的業主同意，有利害關系的業主請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。將住宅改變為經營性用房的業主以多數有利害關系的業主同意其行為進行抗辯的，人民法院不予支持。
此外，實踐中確實有可能出現建筑區劃內本棟建筑物之外的業主也與“住改商”行為存在利害關系的情況，但這部分業主的范圍難以統一劃定，為防止利害關系業主范圍的無限制泛化，司法解釋另外規定，其應證明利害關系的存在。
過往案例：“住改商”即業主將住宅改變為經營性用房，在上海又叫“居改非”。近年來本市擅自“居改非”的違法勢頭有上升勢頭，2008年的調查顯示，有近50%的受訪業主反映在自己的小區存在“居改非”。對此，業委會成員、人大代表、管理部門對“居改非”否定態度的均超過70%；業主持否定態度的近70%。
解讀：按照物權法第77條規定，“住改商”行為的合法性需要滿足兩個條件：遵守法律、法規以及管理規約；應當經有利害關系的業主同意。未經有利害關系的業主同意，其行為仍不具備合法性。據此，《物權法》第77條實際上已經成為“住改商”業主對由此產生的損害后果需承擔相應民事責任的法律依據。《物權法》施行后，在實踐中的做法是，按照多數決定來確定有利害關系業主的意見。這既沒有法律依據，也違反了《物權法》第77條的立法目的，實際效果并不理想。
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