在房價日益飛漲的，購買一套合適的二手房成為不少購房者的選擇。但是二手房收房驗房比新房更加復雜，不少業主往往因為表面的一應俱全、嫌麻煩而忽略了很多細節，這些隱蔽問題將對日后的入住造成很大影響，因此想要買二手房的業主在收房時需要有條不紊地進行清點和檢查。

　　Part1 ：收房流程

　　1、查看三書一證一表

　　三書一證一表是購入二手房關鍵的證件，其中“三書”指《住宅質量保證書》(可帶走)、《住宅使用說明書》(可帶走)、《建筑工程質量認定書》，“一證”是指《房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格證》，“一表”是指《竣工驗收備案表》。

　　2、先驗房后簽字交費

　　驗房前，物業會催促業主交付物業費及其他費用。業主可同他們交流，驗收后，再交費。從物業處拿鑰匙，應該有樓層鑰匙、進戶門鑰匙、信箱鑰匙、水表、電表等幾把。注意：不交費、不簽字、先驗房。發現問題后更不能交費、簽字。應先修房，同時取證，為日后舉證奠定基礎，特別保存好驗房問題備案單。

　　3、簽相關合同

　　簽買賣合同、業主公約、前期物業管理等合同時，看好條款，不能放棄自己的權利。

　　4、交合理費用

　　一般為有物價局批文的物業管理費，還有裝修押金、垃圾清運費等。

　　Part2 ：關鍵項目驗收

　　二手房驗收中重要的步驟是實地察看，查看時要顧及方方面面，千萬馬虎不得!

　　1、查看是否有私搭私建部分

　　一要查看所買二手房是否有占用屋頂的平臺、走廊的情況;二要查看屋內是否有搭建的小閣樓、是否改動過房屋的內外部結構，如將陽臺改成臥室或廚房，或將一間分隔成兩間;三看陽臺是否是屋主自己封閉的，這牽涉到陽臺面積應該怎么計算的問題。

　　2、確認房屋的準確面積

　　二手房驗收的準確面積包括建筑面積，使用面積和戶內的實際面積;產權證上一般標明的是建筑面積，但保險的辦法是實地測量一下房屋內從墻角到墻角的面積，即所謂的地毯面積。

　　3、觀察房屋內部結構及裝修狀況

　　二手房驗收時要弄清戶型是否合理，有沒有特別不適合居住的缺點;管線是否太多或者走線不合理;天花板是否有滲水的痕跡，墻壁是否有爆裂或者脫皮等明顯的問題;原房屋是否帶裝修，裝修水平和程度如何，是否需要全部打掉。

　　4、考核房屋的配套情況

　　打開水龍頭觀察水的質量、水壓;確認房子的供電容量，避免出現夏天開不了空調的現象;觀察戶內外電線是否有老化的現象;電話線的接通情況，是普通電話線還是ISDN電話線;煤氣的接通情況，是否已經換用天然氣;小區有無熱水供應，或者房屋本身是否帶有熱水器;冬天暖氣的供應以及費用的收取，暖氣片數夠不夠，暖氣溫度夠不夠等。

　　5、查驗物業管理水平及收費標準

　　向有關人員了解水、電、煤、暖的收費方式;觀察電梯的品牌、速度及管理方式，觀察公共樓道的整潔程度及布局;小區綠化工作如何，物業管理公司提供哪些服務;物業管理費的收取標準等。

　　Part3 ：細節驗收

　　除了上面的二手房驗收流程和重要的注意事項，下面再告訴大家一些二手房驗收細節。

　　1、二手房驗收常見所需工具

　　小榔頭：用于驗收房子墻體與地面是否空鼓

　　5米卷尺：用于測量房子的凈寬高等

　　萬用表：用于測試各個強電插座及弱電類是否暢通

　　塞尺：用于測裂縫的寬度

　　計算器：用于計算數據

　　筆：用于簽字等

　　2、檢查墻體情況

　　墻面重點檢查平整度、看是否滲水、是否有裂縫，特別是查看一些墻體是否有水跡，特別是一些山墻、廚房衛生頂面、外墻等地方，如有的話，務必盡快查明原因。

　　3、檢查防盜門情況

　　看防盜門有無劃痕，門邊是否變形，門與框的密封是否嚴密，門和鎖開關應靈活;觀察貓眼，是否松動、不清晰、視野不全或因有異物無法看清楚等現象;檢查門鈴是否不響或響了不停。

　　4、檢查窗戶情況

　　檢查門窗的密封是否良好，可用一長紙條放在密封點上，關門壓住紙條用力抽出，多點試驗驗看密封條的壓力是否均勻;看推拉窗上的紗窗和窗扇，推動靈活，相互無碰撞;窗戶外窗框上應有防堵帽，防止異物堵塞影響排水，導致下雨時窗戶進水;雙層玻璃里外都擦不干凈時應提出拆換玻璃清潔。

　　5、檢查管道情況

　　看管道安裝是否通暢和密封，用手使勁晃動暖氣管和上水管，如果松動，應重新固定。打開水閥看排水是否流暢，放水同時用衛生紙擦拭上下管道底部有無滲透。檢查廚房煙道方法：用紙卷點火后滅火冒煙，放在煙道口下十公分左右，看煙是否上升到煙道口立即拐彎吸走。檢查煤氣管道方法：用冒煙的紙卷放到報警裝置附近，看報警裝置是否靈敏動作，報警聲光提示同時關閉進氣電磁閥。如果不能動作，及時修復。

　　6、檢查下水情況

　　先用面盆盛水，再向各個下水處灌水，分別是臺盆下水、浴缸下水、馬桶下水、廚房和衛生及陽臺地漏等，基本是每個下水口應灌入兩盆水左右，應聽到咕嚕嚕的聲音，且表面無積水。是否有漏水現象。另外，洗手間與廚房的鄰近墻面(另一面)也是可以看到一 些跡象的。

　　購買二手房需要交付中介服務費，房屋出租也會收取中介服務費，一般情況下，二手房中介費包括哪些項目呢?二手房中介費即通過房屋中介公司進行二手房交易時支付給中介方的服務費，一般中介費為房屋成交價格的3%—5%。房屋出售方與房屋購買方都需要向中介方支付費用。房地產中介服務收費(即二手房中介費)實行明碼標價制度。見《計委建設部關于房地產中介服務收費的通知》。中介服務機構應當在其經營場所或交繳費用的地點的醒目位置，公布其收費項目、服務內容、計費方法、收費標準等事項，在接受當事人委托時應當主動向當事人介紹有關中介服務的價格及服務內容等情況。

　　房屋中介服務項目主要包括如下三種：

　　1、房屋咨詢。即對房屋的有關知識(包括房屋結構、房屋朝向、面積計算、產權知識、防震能力等)、相關法律政策、市場行情、價格走向等情況的咨詢解答。

　　2、房屋價格評估。即對房屋的價格按照市場行情進行評定、估算，拿出價格評估報告的行為。

　　3、房屋經紀。即在房屋市場中通過介紹客戶、提供信息、協調房屋交易雙方的利益，促使交易實現的行為。

　　二手房中介費的有關要求按照法律、法規的有關要求，房屋中介收費的有關要求主要有：

　　1、中介服務機構應本著合理、公開、誠實信用的原則，接受自愿委托，依據有關政策法規和收費標準，與委托方簽定合同，雙方協商確定中介服務費。

　　2、中介服務機構應對其收費實行明碼標價，對所有收費項目和標準額度以及交費地點應在機構的顯要位置予以公布。

　　3、中介服務機構在接受委托人的委托時，應當在服務前，主動向客戶介紹其有關服務的價格及服務內容等情況。

　　中介服務的收費標準按照有關部門的規定，房屋中介的收費標準大體如下(在經濟特區內標準可適當提高，但不超過如下標準的30%)：

　　房屋咨詢費。包括口頭咨詢費和書面咨詢費，前者按咨詢服務所需時間結合咨詢人員專業技術等級由雙方協商議定;后者按咨詢報告的技術難度、工作簡繁結合標的額度大小計收，普通咨詢報告，每份300-1000元，難度較大的報告，標準一般不超過標的額的0.5%。

　　房屋價格評估費。此項費用區別不同情況，按照房地產的價格總額采取差額定率分檔累進計收。價格總額在100萬元以下的收5%，100萬元至1000萬元的收2.5%，1000萬元至2000萬元的收1.5%等等。

　　房屋經紀費。這包括：(1)房屋租賃收費。無論成交租賃期限長短，均按半月至一月成交租金標準，雙方協商一次性計收。(2)房屋買賣代理收費。按成交價總額的0.5-2.5%計收。(3)實行代理的，收費標準由委托方與中介機構協商，可按成交價的3%執行。

　　二手房中介費怎樣支付比較安全?

　　1、中介費一般是第三方收取的，例如中介公司，不應該向房東支付，除非他不是真正的房東，但也要注意被黑。

　　2、中介費一般是一次性收取，注意索要發票

　　3、二手房中介費的收取沒有成文規定。(需到有關部門辦理)