【一號(hào)家居裝飾】公積金政策再改 然并卵？

日前，住建部，財(cái)政部與央行發(fā)出聯(lián)合通知，將二房首付降至20％，前提是首房已結(jié)清。然而這些真的對(duì)廣大購房者的百利無一害的么？

這次公貸政策調(diào)整，影響力幾何？改善性需求能實(shí)現(xiàn)了嗎？解決首付后，貸款好解決嗎？8月31日，記者時(shí)間做了調(diào)查。

史上寬松

對(duì)三、四線城市是大利好

二套房首付比例由30％降至20％，與首套房一樣待遇，這已是公積金貸款政策史上為寬松的了。我省一名長期研究公積金政策的業(yè)內(nèi)人士說，時(shí)隔不到半年，二套房首付比例再降一成，這對(duì)改善性需求的釋放和激發(fā)，肯定有一定的刺激和鼓勵(lì)作用。

“首付比例的降低，實(shí)實(shí)在在降低了‘能不能買房’的壓力?！痹撊耸空f，目前來看，無論是剛需還是改善性需求，能不能交上首付款，是能不能買房關(guān)鍵的前提，此次政策的出臺(tái)就是幫助購房人群把這個(gè)“門檻”過了。

“對(duì)于一些房價(jià)不高的三、四線城市來說，作用會(huì)更為明顯?！痹撊耸空J(rèn)為，如果房屋總價(jià)不高，交上20％的首付款后，余款靠公積金貸款能夠滿足，這就幫助購房者實(shí)現(xiàn)了購房需求。舉例來說，若某市房價(jià)平均4000元/平米，80平米的房子總價(jià)32萬元，兩成首付款不到7萬，剩下的25萬通過公貸是可以實(shí)現(xiàn)的。

世聯(lián)行山東區(qū)域董事總經(jīng)理朱江說，從市場來看，“金九銀十”已經(jīng)到來，在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)出臺(tái)公貸新政，更加刺激和釋放改善性需求，促進(jìn)房子實(shí)際成交。

“其實(shí)，這次政策對(duì)購房者的心理和預(yù)期的影響，遠(yuǎn)大于政策本身對(duì)購買能力的影響?！敝旖f，目前針對(duì)樓市的利好政策頻出，有利于提升購房者的信心，有利于減輕庫存壓力，進(jìn)一步推動(dòng)市場回暖。

作用受限

貸款壓力太大還是得多交首付

“公司給繳的公積金太少了，降了首付還是買不起啊!”“首付低了，每月還款就多了，壓力不是更大了?”8月31日，公貸二套房降低首付的消息發(fā)布后，不少網(wǎng)友還是覺得買房“壓力山大”。

“要真正實(shí)現(xiàn)購房需求，降低首付壓力只是步，能不能貸下款、能貸多少，也是非常重要的。”公積金政策研究人士認(rèn)為，此次公貸政策調(diào)整，對(duì)一、二線城市的影響其實(shí)很有限。

以濟(jì)南為例，根據(jù)樓市調(diào)研機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，濟(jì)南市區(qū)均價(jià)8615元/平米，以100平米的改善性需求房源為例，總房款為86萬，首付20％為17.2萬元，這樣需要貸款68.8萬元。而根據(jù)濟(jì)南的公貸政策，家庭可貸60萬，這樣來算，公貸還是無法滿足購房需求。

朱江說，改善性需求人群主要是兩類：一類是為了學(xué)區(qū)房，目前濟(jì)南市區(qū)的熱門學(xué)區(qū)房基本沒有1.4萬/平米以下的;一類是為了換套面積大的或綜合配套更好的房子，此類房子也都在均價(jià)之上。

以燕山小區(qū)一套60平米的房子來算，總房款在90萬左右，即便交得起18萬的首付款，貸款壓力還是很大。“這樣一來，只能逼著購房者多交首付款，新政的意義也就不大了。”朱江說。

“公積金貸款要考慮到每個(gè)人的實(shí)際還款能力，如果個(gè)人收入較低，每月還款額又很高，除了本人的還款風(fēng)險(xiǎn)外，對(duì)整個(gè)公貸市場都會(huì)帶來風(fēng)險(xiǎn)。”上述業(yè)內(nèi)人士指出，在這次新政施行后，很多人還是會(huì)遇到“交得起首付，貸不起款”的難題。

尷尬現(xiàn)實(shí)

公貸、組合貸并不受待見

退一步講，即便市民想公貸，但現(xiàn)實(shí)是公貸及組合貸在市場上并不受待見。

省城一家大型房企負(fù)責(zé)人坦言，目前公積金貸款對(duì)樓盤的要求很高，要求主體工程必須完工三分之二以上?！澳壳笆袌霾皇呛芎?，我們?yōu)榱吮M快回籠資金，還是鼓勵(lì)客戶選擇商貸?！痹撠?fù)責(zé)人說，他們也采取了一些刺激措施，比如商貸房價(jià)可以打折，公貸就沒有折扣。

二手房市場亦是如此。一家房產(chǎn)中介金融部的負(fù)責(zé)人說，以一套100萬元的房子為例，兩成首付是20萬，這樣就要貸80萬，以濟(jì)南的政策來看，除了60萬的公貸外，還有20萬的“缺口”需要商貸來補(bǔ)?！昂芏喾恐鞑辉附邮苜I主組合貸，因?yàn)楣J放款比商貸慢，房主都想盡早拿到全款。”該負(fù)責(zé)人說，從實(shí)際操作來看，對(duì)于二套房來說，交上兩成公積金首付款后，余款全部用公貸的人非常少，新政的市場影響將非常有限。

此外，該負(fù)責(zé)人提到，每個(gè)城市的公積金都有個(gè)使用率的問題，每年的繳存額是一定的，如果因貸款或提取導(dǎo)致使用率偏高，就會(huì)帶來資金緊張問題，在這種情況下，購房者如果再申請(qǐng)公積金貸款，難度就比較大。